Ainsi, les appels de fonds pour travaux exigibles avant la signature de la vente sont à régler par le vendeur, et ceux qui seront exigibles après la vente seront réglés par l'acheteur. Bon à savoir La répartition des travaux ne tient pas compte de celui qui a voté les travaux. Cela conduit donc parfois l'acheteur à supporter le prix des travaux votés avant la vente par le vendeur, mais dont le paiement est échelonné. Les parties peuvent s'accorder différemment concernant le coût des travaux Malgré la règle générale établie concernant la répartition des travaux, les parties restent libres de s'entendre différemment et de décider d'une autre répartition du coût des travaux dans la copropriété. Généralement, le vendeur a été amené à voter les travaux en assemblée générale avant la vente de l'appartement. Les avant-contrats prévoient donc souvent une clause selon laquelle les travaux votés avant la signature de l'avant-contrat, qu'ils soient exécutés ou pas, sont à la charge du vendeur. A partir du moment où l'on ne tient pas compte de l'échéancier des appels de fonds, car un accord entre le vendeur et l'acheteur ne vaut qu'entre eux, ils sont donc tenus d'organiser eux-mêmes les modalités de paiement.
Pour gérer ce type de situation, il est d'usage qu'une clause spécifique de l'avant-contrat prévoit ce cas. Le plus souvent, une estimation est faite des montants qui sont théoriquement encore dus par l'actuel propriétaire. Le jour de la signature de l'acte de vente définitif, ce montant est alors déduit de ce que doit le nouveau propriétaire. Ainsi, il pourra faire face aux futures appels de fonds correspondants qui ne manqueront pas d'être appelées par le syndic. L'estimation de ce montant est possible grâce à l'état daté fournit par le syndic. [NDLR: je vous invite à lire l'article de ce blog intitulé Etat daté" et "pré-état-daté en immobilier qui vous détaillera son utilité). Exemple Voici ci-dessous un exemple de clause issue d'une promesse de vente et prévoyant d'éventuels travaux déjà votés mais dont les appels de fonds n'ont pas encore eu lieu. Pour ce qui concerne les travaux incombant au Promettant, dont le règlement, total ou partiel, pourrait ne pas être intervenu au jour de l'Acte de Vente et dont le montant ou le solde serait alors en conséquence directement appelé par le syndic au Bénéficiaire devenu acquéreur, leur montant estimé par le syndic sera versé par le Promettant au Bénéficiaire le jour de la signature de la vente ou payé par compensation avec les sommes qui lui seront dues par le Bénéficiaire.
Par contre, le vendeur a tout à fait le droit de déléguer ses pouvoirs à l'acquéreur. Pour cela, il devra lui envoyer, au moins cinq jours avant la date de l'assemblée et en courrier recommandé avec accusé de réception: la convocation à l'assemblée générale, l'ordre du jour ainsi qu'une procuration désignant l'acquéreur comme représentant du vendeur. Dès lors, si des travaux dans la copropriété sont votés, ils seront à la charge de l'acquéreur, qu'il se soit rendu à l'assemblée ou non. Un conseil, donc. Avant de signer un compromis de vente, pensez à consulter les derniers procès-verbaux d'assemblée pour savoir si des travaux ont été proposés ou votés. Pensez également à vérifier la date de la dernière assemblée générale. En effet des travaux tel qu'un ravalement de façade peuvent engendrer des coûts importants.
En effet à compter de ce jour, le syndic ne connaît que l'acquéreur; c'est lui qui sera le destinataire des futurs appels de fonds (charges courantes et travaux), c'est lui qui sera convoqué aux futures assemblées générales et qui prendra part aux votes. Si vous êtes acquéreur, il est impératif de vous renseigner auprès du syndic pour savoir si des travaux on été votés, et si tel est le cas, il faut absolument savoir si les appels de fonds sont prévus après la signature de l'acte de vente. En effet, c'est la date de l'exigibilité des fonds qui fixera qui du vendeur ou de l'acquéreur paiera les travaux. Nous vous invitons à consulter les décisions d'assemblées générales (les travaux sont notés), ou d'appeler directement le syndic. Sur le plan pratique, les parties, acquéreur et vendeur, peuvent déroger à cette règle et prévoir dans le compromis de vente, une clause particulière qui indiquerait que les travaux seraient exclusivement à la charge de l'une ou de l'autre partie. Cette clause ne sera en aucun cas opposable au syndic, qui lui demandera les fonds au propriétaire connu lors de l'appel de ces derniers.
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