Les prix couramment pratiqués dans le voisinage: ce sont ceux pratiqués dans le voisinage par unité de surfaces et concernant des locaux équivalents eu égard aux critères précédemment évoqués. Lorsqu'il est saisi à défaut d'accord des parties, le juge des loyers évalue la valeur locative en se plaçant à la date du renouvellement pour apprécier chacun des éléments qui la compose. Le plafonnement des loyers commerciaux de 10 % est constitutionnel | L'Agefi Actifs. Qu'en est-il des exceptions? Les exceptions fondées sur la modification notable des éléments de la valeur locative Toute modification notable de l'un des cinq éléments de la valeur locative précités, intervenue au cours du bail expiré, entraîne l'exclusion des règles du plafonnement. Des travaux d'amélioration, d'agrandissement ou d'embellissement peuvent avoir été entrepris pour valoriser le local ou au contraire le défaut d'entretien a pu significativement le délabrer. Par accord des parties ou par procédure judiciaire de déspécialisation, la valeur du local est impactée par son éventuel changement de destination en cours d'exécution.
Le loyer d'un bail commercial doit correspondre à la valeur locative. Ce principe a une exception, le mécanisme du « plafonnement » lequel est destiné à protéger l'activité du locataire. Cette exception peut être écartée par le bailleur; le loyer est alors déplafonné. Nous évoquerons ci-après les motifs de déplafonnement du loyer. Le premier motif est la durée du bail commercial dont le renouvellement est envisagé L'article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que le loyer peut être déplafonné lorsque le bail commercial expiré a duré plus de neuf années ou a été prorogé tacitement au-delà d'une durée de douze années. Le loyer commercial est automatiquement déplafonné si la durée du bail commercial initial est supérieure à 9 années. Plafonnement des loyers commerciaux le. Le loyer est également déplafonné si la durée de la relation contractuelle à laquelle il a été mis fin par l'effet du congé ou de la demande de renouvellement à plus de 12 années. Ainsi, un bailleur qui souhaite augmenter le loyer à la valeur locative a tout intérêt à attendre l'expiration de la durée de 12 années avant de mettre un terme à la relation locative par la signification d'un congé avec offre de renouvellement.
Étant précisé que la modification ne concerne que le cours du bail à renouveler, et ce jusqu'à la date d'effet du nouveau bail. La modification notable doit être intervenue entre la prise d'effet de l'ancien bail et celle du nouveau bail, au plus tard. Plafonnement des loyers commerciaux francais. Les caractéristiques du local considéré Les articles R. 145-3 et R. 145-4 concernent les caractéristiques propres au local considéré, qui s'apprécient en considération, notamment, de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public; de l'importance des surfaces affectées à la réception du public; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée, etc. Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, données en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. L'exception au lissage du loyer du bail commercial après déplafonnement. Concernant ce cinquième et dernier élément qu'est celui des prix pratiqués dans le voisinage, la Cour de cassation considère qu'il n'est pas pris en considération en tant que facteur propre pour apprécier l'existence d'une modification de la valeur locative. Détermination du caractère « notable » de la modification Ainsi, la modification des éléments constitutifs de la valeur locative doit être notable. En tout état de cause, il doit exister un lien de causalité manifeste entre la modification avancée et l'impact de celle-ci sur le commerce exploité.
Lorsque le loyer n'est pas plafonné, il doit être calculé en fonction de la valeur locative. Si cette valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, c'est elle qui doit être retenue. Quand le loyer commercial n'est-il pas plafonné? Le plafonnement du loyer du bail commercial s'applique lorsque: - la durée du bail initial est inférieure ou égale à neuf ans - le bail se poursuit tacitement jusqu'à sa douzième année, sans dépasser douze ans - le bail a fait l'objet d'un refus de renouvellement et que le bailleur a exercé son droit de repentir. Le loyer commercial n'est donc pas plafonné: - si le bail est d'une durée initiale supérieure à neuf ans - lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail dépasse douze ans - en cas de prorogation qui implique que du fait de cette prorogation le bail devient d'une durée supérieure à neuf ans. Plafonnement du loyer d'un bail commercial renouvelé. Stéphane AGUIRAUD - Avocat à la Cour. Mars 2017 Vous ne savez pas quelle solution choisir? Consultez un avocat pour faire le point sur votre situation juridique Consulter mon avocat Pourquoi faire appel à Domaine Légal?
La destination des lieux L'article R. 145-5 vise la destination des lieux en précisant qu'elle est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal. Plafonnement des loyers commerciaux du. Les obligations respectives des parties Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative (article R. 145-8 du code de commerce). Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
La chute de fréquentation des commerces et les mesures de restriction prises par les autorités vont entraîner une baisse des valeurs locatives des locaux commerciaux. Le plafonnement du loyer du bail commercial consiste à limiter la variation du loyer du bail renouvelé… à la hausse comme à la baisse. Le contenu auquel vous souhaitez accéder est réservé aux abonnés! Approfondissez la question sur Nous utilisons des cookies pour vous garantir la meilleure expérience sur notre site. En poursuivant votre navigation, nous considérerons que vous l'acceptez. Accepter En savoir plus
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